Si fa tuttora una certa confusione tra rendita catastale e valore commerciale di un immobile. Questa guida su come calcolare il valore di un immobile si riferisce al valore di mercato della tua proprietà.

La rendita o valore catastale rappresenta la base per calcolare diverse imposte (imposta ipotecaria, catastale, di registro), mentre il valore di mercato di un immobile corrisponde al calcolo del prezzo che puoi realizzare se decidi di vendere la tua casa. I due valori vengono calcolati in modo differente.

In questo focus, ti spieghiamo come calcolare il valore commerciale di un immobile tralasciando la rendita catastale.

Come calcolare il valore di un immobile: su quali elementi basarsi per la stima

Calcolare il valore di mercato di un immobile non è semplice come ottenere la rendita catastale. Per eseguire in modo corretto questo calcolo, bisogna utilizzare tecniche e metodi descritti nel Codice delle Valutazioni Immobiliari.

I fattori che concorrono a stimare il valore dell’immobile possono essere sia oggettivi (che non riguardano direttamente il tuo appartamento) sia riferiti alla tua casa.

Ecco, di seguito, i fattori oggettivi importanti da valutare per il calcolo:

– anno di costruzione dell’immobile;

– condizioni, ovvero stato di conservazione dell’edificio;

– ubicazione, zona e vicinanza a mezzi di trasporto, musei, negozi, teatri, ecc.;

– esposizione e luminosità della casa;

– presenza o meno di un ascensore.

A questi elementi si aggiungono quelli relativi al tuo immobile ovvero:

– superficie commerciale;

– situazione locativa dell’immobile (presenza di un inquilino, affitto);

– stato di manutenzione dei sanitari, dell’impianto idraulico, di infissi e pavimenti;

– presenza di un impianto di riscaldamento e relativa efficienza energetica;

– piano di ubicazione;

– condizioni relative alla ristrutturazione;

– stato di omologazione dell’impianto elettrico;

– eventuali garage, box, giardino.

Altri fattori che creano un valore aggiunto al tuo immobile

Le opere di ristrutturazione ed una buona manutenzione fanno aumentare il valore del tuo immobile.

Anche una particolare illuminazione a LED (faretti, strisce LED, ecc.) possono conferire un valore aggiunto alla tua casa. La tecnologia LED (Light-Emitting Diodes) è l’evoluzione dell’lluminazione allo stato solido,. La luce viene generata tramite semiconduttori anziché un filamento o un gas. Questo tipo di illuminazione in termini energetici è più efficiente, fa risparmiare, dura di più, è più sostenibile e consente di ottenere soluzioni creative e di design.

Indubbiamente, il valore di un immobile aumenta in presenza di impianti di allarme, antifurto, sistemi di sicurezza avanzati e domotica.

Calcolare il valore di un immobile: la formula

Per il calcolo del valore di un immobile, esiste la formula:

superficie commerciale x quotazione al mq x coefficienti di merito = valore di mercato

Per eseguire il calcolo, bisogna capire cosa si intende per superficie commerciale e coefficienti di merito.

Iniziamo dalla superficie commerciale che non equivale affatto a quella calpestabile. Si calcola sommando tutte le superfici scoperte (balconi, pertinenze, giardini, ecc.) e coperte calpestabili (compreso lo spessore dei muri esterni ed interni).

Dopo aver calcolato la superficie commerciale, si prendono a riferimento i valori individuati dall’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) riferiti all’area di ubicazione dell’immobile.

In seguito, dovrai moltiplicare il risultato per la quotazione al mq. Una volta ottenuto il risultato finale, sappi che potrebbe variare a seconda dei coefficienti di merito.

Cosa sono i coefficienti di merito? Si tratta di valori correlati a tutte le caratteristiche (oggettive e riferite all’immobile) che ti abbiamo listato in precedenza. Questi coefficienti, in base ai fattori presi in esame, possono far salire o diminuire il valore di mercato di un immobile. Vengono espressi in percentuale.

Appartengono ai coefficienti di merito i coefficienti in base al piano, allo stato e all’età dell’immobile, all’impianto di riscaldamento, ecc.